Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

Деловой квартал > Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер», а также «девелоперская деятельность».

Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.

Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.

И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.

Развитие направления в России

Впервые деятельность, напоминающая современный девелопмент, появилась еще в Советском Союзе, однако тогда не было таких профессий, как девелопер и инвестор. В обязанности застройщика входило не только строительство и реконструкция объекта, но и поиски источников финансирования для покрытия расходов.

В современной России на девелопера, наряду с прежними функциями, возложен ряд новых обязательств, которые должны быть выполнены в соответствии с высокими требованиями, диктуемыми рынком недвижимости.

Так чем же занимаются застройщики? В сегодняшней статье мы подробнее разберем этот вопрос, доступным языком объясним спецификацию и все нюансы работы компаний из данной отрасли.

Ключевые стадии

Процесс девелопмента состоит из нескольких этапов:

  1. Выбор подходящего участка земли под строительство, подготовка детального бизнес-плана и его техническое обоснование.
  2. Получение всех разрешений из государственных инстанций и согласование условий, на которых будет предоставлена аренда.
  3. Организация финансового вопроса и покупка объекта. Это могут быть собственные средства, либо ссуды.
  4. Организация строительства. Могут использоваться собственные силы, если есть соответствующие ресурсы и подразделения, либо нанимаются сторонние профессиональные строители. Важно! Именно на этой стадии специалист-девелопер должен контролировать все издержки и сводить их к минимуму.
  5. Продажа готового здания/объекта, либо сдача его в аренду, если это принесет больший доход в долгосрочном самостоятельном использовании.

Функциональные обязанности

Чем занимается девелопер можно определить из функций:

  • проектирование;
  • разработка бизнес плана;
  • покупка или аренда территории земли;
  • организация и контроль строительства;
  • организация рекламной компании;
  • продажа либо сдача в аренду построенного объекта с целью получения прибыли.

Девелопер может сам выступать инвестором либо привлекать инвестиции со стороны.

При выборе второго варианта он получает определенную сумму гонорара за свои труды.

Чтобы более качественно выполнить работу, девелопер создает команду профессионалов.

Исполнитель

В этом сложном процессе многое зависит от того, кто является исполнителем. Это девелопер — предприниматель, который возводит или видоизменяет объект и курирует сопутствующие виды работ на всех этапах производства (иными словами — «застройщик»). Это также может быть инвестиционно-строительный холдинг, в который входят юридические лица, выполняющие свои функции (маркетинг, строительство, стратегическое управление и т. д.). Они вносят свой вклад в реализацию запланированного, но при этом не все являются структурными единицами девелоперской компании. Как показывает практика, чем больше таких организаций входит в систему, тем лучше результаты. Такие фирмы осуществляют поиск и выкуп земельных участков, проектирование зданий, оформление лицензии для данного вида деятельности, поиск подрядчиков для выполнения строительных работ и брокеров (для продажи объектов). Но всегда этим занимается предприниматель, знающий, что такое девелопмент, и способный привлечь крупные инвестиции для реализации задуманных планов.

Григорий Гурьянов, партнёр Архитектурного бюро «Практика»

Девелопмент — это развитие участка земли, создание продукта недвижимости. Девелопер зарабатывает, покупая участок, инвестируя в его развитие и затем реализуя по новой стоимости. Проще говоря, девелопмент — это бизнес. Как и всякий бизнес, он может оказаться прибыльным или убыточным, социально ответственным или нет. Добавляя приставку «ре-», получаем редевелопмент, то есть повторное освоение участка: создание на нем нового, более востребованного продукта недвижимости. Экономика и общество меняются, технологии и социальные модели устаревают. Ориентированные на них объекты и территории становятся неэффективными или невостребованными. Это естественный процесс. Поэтому, как правило, редевелопмент подразумевает перепрофилирование – частичную или полную замену функции, в том числе путем активного строительного вмешательства. Редевелопмент позволяет использовать те очевидные преимущества, которые в современном городе дает концентрация и повышение плотности городской среды. В сложившихся, плотно застроенных городах редевелопмент может оказаться вообще единственным возможным способом что-то сделать.

Ревитализация — частный случай редевелопмента. Означает буквально «оживление» территории или объекта, которые больше не функционируют. Чаще всего применяется к бывшим промышленным предприятиям, в которых когда-то кипела жизнь, а сегодня они оказались заброшенными, выключенными из города.

Ревитализация промышленных объектов как самостоятельный жанр существует уже примерно 50 лет. Началось все в 1970-80 гг. в индустриально развитых странах Западной Европы и Северной Америки. Промышленное производство уходит из городов, и поиск нового применения для пустующих цехов и бывших фабрик, иногда сопоставимых по размерам с целыми городскими районами, становится актуальной задачей. Тогда же произошло осмысление промышленных объектов как носителей исторического и культурного наследия. Поэтому сегодня ревитализация включает в себя и этот смысловой оттенок — внимательного и бережного отношения к объекту редевелопмента, сохранения духа места и материальной памяти о прошлом.

Жанна Дикая, архитектор бюро Meganom

Редевелопмент — перезагрузка объектов недвижимости. Из невостребованных и нерационально используемых территорий создаются новые инвестиционно привлекательные проекты. Точкой отсчёта для редевелопмента можно считать середину XX века — время перестройки промышленных зданий в Европе и в Америке. Тогда появились компании, которые скупали устаревшие предприятия и строили на месте обширных промзон жильё, музеи, рестораны, парки. Это было экономически выгодно.

В условиях дефицита земельных участков проекты редевелопмента дают возможность обновить городскую ткань, изменить не только архитектурный облик, но и социальный уровень. Если заново реорганизовывать городское пространство, то можно решить транспортные проблемы, найти потенциал для строительства новых дорог, мостов, парков и набережных. Территории, которые ранее были закрыты, напротив, становятся новыми местами притяжения для горожан.

Один из самых впечатляющих примеров редевелопмента — гамбургский проект застройки бывшего морского порта Хафенcити. Новые районы тесно связаны с исторической застройкой и разнообразны по функциональному составу. Кварталы получились живые, с хорошо развитой сетью общественных пространств: они занимают пятую часть территории и связаны 25 пешеходными мостами. Это история не только об элитном жилье, а о новом культурном центре с качественно организованной инфраструктурой. Проект ориентирован на инновационность: умные технологии, использование возобновляемых энергоресурсов и снижение выбросов в окружающую среду.

Если изучить Москву, где более 17 процентов городской земли занято промышленными зонами, то яркими примерами редевелопмента являются «Садовые кварталы» на месте завода «РТИ-Каучук» и реорганизация территории АМО «ЗИЛ».

Читайте также  Как украсить дачный участок 6 соток

Редевелопмент можно перепутать с реновацией, ревитализацией, реконструкцией и джентрификацией . Общее у всех этих процессов то, что в их основе заложены изменение, улучшение и активизация пространства. Но способы и программы у всех разные. Так, ревитализация не всегда связана со сносом и перестройкой.

Отличие девелопера от застройщика

Застройщик не только имеет непосредственное отношение к процессу строительства, но и прописывается стороной договора долевого участия с физическими лицами. Поэтому, даже покупая квартиру от крупного девелопера, в договоре вы увидите название застройщика.

Как правило, застройщик необходим для реализации строительства новостройки. И в случае неудачных продаж жилья или «заморозки» строительства девелопер может обанкротить застройщика, тем самым скрыть свои обязательства. Поэтому при возникновении каких-либо проблем отвечать перед дольщиками будет застройщик, а не девелопер.

На законодательном уровне девелопер не несет ни какой ответственности перед дольщиками.

Поэтому перед тем, как заключать ДДУ, необходимо изучить проектную декларацию на объект. Если учредителем застройщика в полной мере является девелопер, то он заинтересован в окончании строительства и реализации квартир в доме, так как видна юридическая связь девелопера и застройщика.

В случаи когда акции застройщика принадлежат неизвестной зарубежной компании, то неизвестно, чем может закончиться история с вложенными деньгами дольщиков. Это большой риск потери финансов и квартиры.

Крупный игрок в сфере строительства может позволить себе исполнить весь комплекс мероприятий, не привлекая к нему девелопера.

Custdev. Во что Customer Development превратился в русскоязычном IT

В рунете есть статьи, где Customer Development преподносится в своем изначальном обличии, но со временем под кастдевом стали понимать (далее идут цитаты из разных статей) ”умение разговаривать с клиентами”, ”проверку гипотез с помощью глубинных интервью” и т.д.

Произошло сужение понятия. Вместо методологии создания новых продуктов Customer Development трансформировался в конкретный метод проверки гипотез – глубинные интервью.

Следующий отрывок из предисловия популярной книги «The Mom Test» прекрасно иллюстрируют разницу между Customer Development и Кастдевом. Автор книги четко разделяет методологию Customer Development и инструмент общения с клиентами, который он называет Customer conversation. В русскоязычной среде это стали называть кастдев.

«This book isn’t a summary or description or re-interpretation of the process of Customer Development. That’s a bigger concept and something Steve Blank has covered comprehensively in 4 Steps to the Epiphany and The Startup Owner’s Manual. This book is specifically about how to properly talk to customers and learn from them. Talking is one of the big aspects of Customer Development, but shouldn’t be confused with the whole process. To keep the distinction clear, I’m going to refer to chatting with people as customer conversation instead of Customer Development.»

Интересный факт. Часто употребляемая фраза “я покастдевил клиентов” имеет смысл исключительно в русском языке. На английском языке это будет звучать примерно следующим образом: “я поЛинСтартапил клиентов”.

Когда я рассказывал, что принято понимать под кастдевом или Customer Development в русскоязычном комьюнити своим англоговорящим знакомым, то большинство из них быстро понимали, о чем идет речь – с самой концепцией они прекрасно знакомы. Самый популярный ответ был: «I call this user research.»

ЭТАП III. В ожидании западных инвести­ций.

После кризиса 95-96 годов тема не­движимости перестала быть модной среди российских бизнесменов. Банкиры не верят в недвижимость. Как только им предлагают строи­тельный проект, они, обычно не до­слушав, прерывают: «Спасибо, не надо. У нас уже все есть».

На девелоперском рынке оста­лись лишь те, кто уцелел во время кризиса и научился работать в ус­ловиях нехватки инвестиций. Про­ектируемые объекты в целом стали скромнее: многие компании пред­почитают построить 5-6 небольших зданий, чем одно крупное, так как под маленькие проекты гораздо легче выстроить финансовую схему.

Сам девелоперский рынок, как многие отмечают, стал гораздо про­фессиональнее. Растут требования к качеству новых зданий. Развива­ется инфрастуктура, появились опытные брокеры. Все чаще ис­пользуются услуги консультантов. Выделились и компании-лидеры де­велоперского мира — «Энка» и « S +Т». Обе эти компании имеют за своими плечами по десятку постро­енных объектов и постоянно нара­щивают свое присутствие на рынке.

Несмотря на то что по сравне­нию с началом 90-х ситуация на рынке кажется весьма тусклой, Москва продолжает оставаться од­ним из наиболее выгодных рынков недвижимости планеты. Рентабель­ность девелоперских проектов уровня 30-35 процентов годовых во всем мире считается более чем приличной. Но для местных финан­совых институтов этого недостаточ­но — российские деньги дороже. В условиях, когда на российские деньги вести девелоперские проек­ты невозможно, будущее этого биз­неса в Москве все сильнее зависит от иностранцев. Если они все-таки придут (а такая тенденция начина­ет проявляться), строительные про­екты получат финансирование, а весь рынок — мощный импульс.